ดร.โสภณชี้ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลปี 2566เติบโตต่อเนื่อง คาดว่าปี67 ยังเติบโตต่อ!

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวในงานสัมมนาทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2567 ซึ่งจัดต่อเนื่องมา 30 ปีแล้วในโอกาสที่สรุปสถานการณ์การสำรวจภาคสนามล่าสุดครบถึงสิ้นปี 2566 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีหน่วยขายเปิดใหม่ 101,536 หน่วย ซึ่งถึงแม้จะน้อยกว่าปี 2565 (จำนวน 107,090 หน่วย) ประมาณ 5.2% แต่ก็เป็นการลดลงอย่างไม่มีนัยสำคัญใดๆ  ที่มีจำนวนลดลงก็เพราะแทบไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) เลย 

            หากตัดจำนวนห้องชุดราคาถูกออกไปประมาณ 20,000 หน่วย ก็จะเห็นได้ว่าจำนวนหน่วยขายในปี 2566 มีมากกว่าปี 2565 เป็นอย่างมาก โดยในปี 2562 ช่วงก่อนโควิดมีการเปิดตัวโครงการถึง 118,975 หน่วย และลดลงมาเหลือเพียง 73,043 หน่วย ในปี 2563 หรือลดลงถึง 38% ต่อมาในปี 2564 ก็มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 60,489 หน่วย หรือลดลงเกือบครึ่งของปี 2562  อย่างไรก็ตามในปี 2565 และ 2566 ก็เติบโตเป็นอย่างมาก โดยหากตัดโครงการห้องชุดราคาถูก ๆ ที่ระดมเปิดตัวในปี 2565 ออกไปราว 20,000 หน่วย จำนวนหน่วยขายที่เปิดตัวในปี 2565 จะเป็น 87,090 หน่วย (แทนที่จะเป็น 107,090 หน่วย) และในปี 2566 ก็เปิดใหม่เป็น 101,536 หน่วย ซึ่งก็พอๆ กับปี 2562 แสดงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังฟื้นตัว ไม่ได้กำลังหดตัวเช่นที่เข้าใจกัน

            ยิ่งหากพิจารณาจากมูลค่าการเปิดตัวในปี 2566 ที่สูงเป็นประวัติการณ์ถึง 559,743 ล้านบาท น้อยกว่าปี 2561 ที่เปิดสูงสุดถึง 565,811 หน่วยแล้ว ก็นับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลฟื้นตัวอย่างสมบูรณ์แล้ว ทั้งนี้คาดว่าในปี 2567 ตลาดจะเติบโตมากกว่านี้ โดยจะเห็นได้ว่าการคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจและสังคมของไทยจะเติบโตอยู่ที่ 3-4% ซึ่งแม้จะไม่สูงนัก แต่ก็นับว่าเป็นการขยายตัวที่ดีพอสมควร

            ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เปิดใหม่ในปี 2566 ทั้งปีอยู่ที่ 5.513 ล้านบาท ซึ่งต่างจากปี 2565 ที่เปิดตัวในราคาเฉลี่ยเพียง 4.412 ล้านบาท แสดงว่าราคาเฉลี่ยของหน่วยขายเปิดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 25% ทั้งนี้เหตุผลหนึ่งก็คือโครงการห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) แทบไม่เปิดตัวกันเลย แต่บ้านที่มีราคาสูงกลับเปิดตัวกันมากขึ้น ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้มีรายได้น้อยมีฐานะทางเศรษฐกิจที่แย่ลงในขณะที่ผู้มีรายได้สูงอาจไม่ได้ผลกระทบไม่มากนักจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตช้า

          ในขณะนี้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการประมาณ 233,433 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% จากสิ้นปี 2565 ที่มีหน่วยรอขายอยู่ 218,846 หน่วย แสดงว่าการขายค่อนข้างช้า ทำให้หน่วยเหลือขายคงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก ในแง่หนึ่งสะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยอาจกำลังเติบโตช้า ยอดการโอนอาจลดลง ผู้ซื้อบ้านมีกำลังซื้อน้อยลงโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย

            หากประมาณการหน่วยขายรอการขายในมือผู้ประกอบการทั่วประเทศ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเชื่อว่ายังมีอยู่รวมกันประมาณ 400,000 หน่วย (รวมเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว) และที่เป็นบ้านมือสองน่าจะมีอีกประมาณ 1,100,000 หน่วย รวมสินค้าที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดประมาณ 1,500,000 หน่วย แสดงว่าในประเทศไทยไม่ได้มีภาวะขาดแคลานที่อยู่อาศัยเช่นประเทศกำลังพัฒนาที่มีฐานะยากกว่าไทย  ยิ่งกว่านั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเคยสำรวจพบว่าขณะนี้ยังมีบ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 1,200,000 หน่วย โดยอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 600,000 หน่วย นอกนั้นอยู่ในจังหวัดภูมิภาค ทั้งนี้หากเป็นในเกาหลีใต้มีบ้านว่างอยู่ถึง 1,500,00 หน่วย ในญี่ปุ่นมี 8,500,000 หน่วย และในจีนมีถึง 50,000,000 หน่วย

            สำหรับสินค้าที่ขายดีเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดเป็นสำคัญ (โปรดดูตารางต่อไปนี้)

            ส่วนทำเลประเภทและระดับราคาที่ขายช้าน่าเป็นห่วงได้แก่:

            ในกรณีบริษัทที่ดินเจ้าตลาด สามารถดูได้จากตารางต่อไปนี้ซึ่ง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์ต่อเนื่องมา 4 ปีแล้ว ทั้งที่ก่อนหน้านั้นนับสิบปีเป็น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท

            ในกรณีต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่ายังมีมากขึ้น ไม่ได้แผ่วลงตามความเข้าใจ มูลค่าการซื้อขายโดยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2562 แล้ว

            ส่วนทิศทางการเติบโตของตลาดเป็นดังนี้:

            ขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปี มีค่าเท่ากับเท่าไหร่ของขนาดผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติหรือ Gross Domestic Products (GDP) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอเรียนให้ทราบว่า

            1. จากการประมาณการของสำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ โดยประมวลจากตัวเลขล่าสุดคาดว่าขนาดของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาติตามราคาตลาดจะเป็นเงิน 18,200,000 ล้านบาท

            2. ในขณะเดียวกันจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยถึงเดือนตุลาคม 2566 และคาดการณ์ถึงสิ้นปี 2566 คาดว่ามูลค่าการซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศในปี 2566 จะเป็นเงินประมาณ 1,039,333 ล้านบาท ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่ากับ 5.7% ของ GDP

            3. ส่วนการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั่วประเทศในปี 2566 ทั้งที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นทั่วประเทศ น่าจะเป็นเงิน 1,045,790 ล้านบาท แสดงว่าการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ มีสัดส่วนเท่ากับ 5.7% ของ GDP เช่นกัน

            จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนในตลาดเพียงประมาณ 1/18 ของ GDP ไม่ได้มีขนาดใหญ่มากนัก เมื่อเทียบกับภาคบริการและภาคอุตสาหกรรมสำคัญของประเทศไทย  การส่งเสริมให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตนเอง จะเป็นเรื่องดี แต่การส่งเสริมให้มีการซื้อมากเกินไป จะกลายเป็นการกระตุ้นการเก็งกำไรจนอาจทำให้ตลาดเติบโตเกินความเป็นจริง และอาจทำให้เสื่อมทรุดลงในที่สุดเช่นที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศจีน

            รัฐบาลจึงพึงทบทวนให้หนักต่อการคิดกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจส่งผลร้ายคือ

            1. ผู้ซื้อบ้านที่ยังไม่พร้อมอาจไม่ได้ประโยชน์โดยตรง เป็นการเพิ่มภาระแก่ประชาชน

            2. อาจทำให้สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อมากจนเกิดความเสียหายได้

            3. ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินต้องพัฒนาสินค้ามากเกินความจำเป็น เพราะมีอุปสงค์เทียม

            4. อาจทำให้รุกที่ดินเกษตรกรรมชานเมืองมากยิ่งๆ ขึ้นในขณะที่กรุงเทพมหานครยังไม่มีผังเมืองใหม่มา 7 ปีแล้ว เป็นการทำลายสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เป็นต้น

            สิ่งที่รัฐบาลพึงส่งเสริมควรเป็น

            1. การบังคับใช้ พรบ. ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาอย่างจริงจัง เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคว่าเงินดาวน์จะไม่ถูกนำไปใช้ผิดประเภทและไม่สูญไปเมื่อโครงการไม่สามารถพัฒนาจนส่งมอบได้ เมื่อผู้บริโภคได้รับการคุ้มครอง ก็ย่อมจะมาซื้อบ้านมากขึ้นด้วยความมั่นใจ ตลาดก็จะดีขึ้นตามลำดับ

            2. กระตุ้นให้สถาบันการเงินลดดอกเบี้ยเงินกู้ เพราะถ้าลดดอกเบี้ยเงินกู้ได้เพียง 1% จะส่งผลให้เงินผ่อนชำระลดลงถึงประมาณ 8% เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างยิ่งยวด

ผู้แถลง:ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน