ตึกที่สำนักงานประกันสังคมซื้อ ควรมีราคาเท่าไหร่กันแน่???

สังคมกำลังอยากทราบว่าราคาตึกที่สำนักงานประกันสังคมซื้อ ควรมีราคาเท่าไหร่กันแน่ มีวิธีประเมินอย่างไร จึงจะทราบราคาที่แท้จริง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าการประเมินมูลค่าในกรณีนี้เป็นเรื่องอ่อนไหวทางการเมืองจึงยังไม่อาจบ่งชี้ถึงมูลค่าในปัจจุบันและมูลค่าแต่เดิมตอนซื้อได้ ในกรณีนี้ ดร.โสภณจึงทำหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงานและประธานคณะกรรมการสำนักงานประกันสังคม (ปลัดกระทรวงแรงงาน) เพื่ออาสาประเมินค่าให้โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพื่อประโยชน์แก่ประเทศชาติ

อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ไม่ได้มีความซับซ้อนอะไรนัก โดยผู้สนใจสามารถดำเนินการได้ไม่ยากใเช่นนเบื้องต้นได้เช่นกันหากมีข้อมูลที่เพียงพอ ในที่นี้ ดร.โสภณจึงขอเสนอวิธีการประเมิน

วิธีแรกคือการประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด โดยพึงมีข้อมูลขนาดพื้นที่ให้เช่าสุทธิทั้งหมด (ซึ่งหมายถึงพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดลบด้วยพื้นที่ส่วนกลาง บันได โถงโล่ง หรือพื้นที่สาธารณะอื่น) อาจกล่าวได้ว่าพื้นที่ให้เช่าสุทธิจะเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด แล้วนำมาคูณด้วยราคาขายที่สมควรของอาคารนี้ โดยราคาขายดังกล่าววิเคราะห์จากข้อมูลตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงย่านรัชดาภิเษกและถนนพระราม 9 ทั้งนี้ราคาขายที่สมควรอาจมากน้อยกว่าราคาตลาดในพื้นที่ โดยพิจารณาตามสภาพของอาคารของสำนักงานดังกล่าว

ตัวอย่างเช่น หากพื้นที่สุทธิที่สามารถขายได้เป็น 70,000 ตารางเมตร และราคาต่อตารางเมตรที่สมควรขายได้อยู่ที่ 100,000 บาท มูลค่าของอาคารนี้ก็จะเป็นเงิน 7,000 ล้านบาท แต่หากตัวเลขข้างต้นในความเป็นจริงสูงหรือต่ำกว่านี้ ราคาก็อาจแตกต่างออกไป

วิธีที่สองคือการแปลงรายได้เป็นมูลค่า โดย

1. ผู้ประเมินพึงทราบถึงขนาดพื้นที่สุทธิที่สามารถขายหรือเช่าได้ข้างต้น

2. คูณด้วยค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนโดยเฉลี่ย (ค่าเช่าจริงในแต่ละหน่วยอาจมีความแตกต่างกันตามชั้น ขนาดและปัจจัยอื่นๆ) แล้วคูณด้วย 12 เดือนเป็นค่าเช่าต่อปี

3. หักอัตราว่างจากตลาดในพื้นที่ เช่น 20% ค่าใช้จ่ายในการบริหารอาคารเช่น 30% ก็จะได้รายได้สุทธิ

4. นำรายได้สุทธิไปหารเลือกผลตอบแทน ที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org) ที่ประมาณ 7% ก็จะได้มูลค่าที่สมควรเบื้องต้นของอาคารดังกล่าว

ตัวอย่างเช่น

1. สมมติอาคารมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมขนาด 70,000 ตารางเมตร

2. เมื่อคุณด้วยค่าเช่าตลาดสมมุติที่ 1,000 บาทต่อเดือน เมื่อคิดเป็นเวลาหนึ่งปีก็จะเป็นเงิน 840 ล้านบาทต่อปี

3. เมื่อหักอัตราว่าง 20% และค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นรายได้สุทธิที่ 470.4 ล้านบาท

4. เมื่อนำรายได้สุทธิมาหาด้วยอัตราผลตอบแทน 7% ก็จะเป็นเงิน 6,720 ล้านบาท เป็นต้น

5. ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่าตัวเลขที่สมมุติข้างต้นสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่และพึงวิเคราะห์ในรายละเอียดแบบวิธีคิดลดกระแสเงินสดหรือ discounted cash flow (DCF)

ดร.โสภณ จึงหวังว่ากระทรวงแรงงานและสำนักงานประกันสังคมจะยินดีให้ตนประเมินค่าทรัพย์สินอาคารนี้โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย และทางราชการควรว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน ก.ล.ต. อย่างน้อย 3 บริษัทเพื่อพิจารณาเปรียบเทียบในรายละเอียดต่อไป เพราะค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างคงไม่เกิน 0.005% ของราคาตลาดที่ประเมินได้ และในทุกกรณีที่ทางราชการจะซื้อทรัพย์สินใด ควรให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องเสียก่อนและเปิดเผยผลการประเมินต่อสาธารณะเพื่อความโปร่งใสในโอกาสต่อไป

อนึ่ง ดร.โสภณเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินชั้นวุฒิที่สำนักงาน ก.ล.ต. รับรอง และสมาชิก Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) แห่งสหราชอาณาจักรที่รับรองการเป็นผู้ประเมิน และยังเป็นประธานคณะกรรมการดำเนินงานมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขณะนี้ ดร.โสภณ ไปประชุมเรื่องอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่เมืองคานส์ ประเทศฝรั่งเศส แล้วจะเดินทางกลับประเทศไทยในวันเสาร์ที่ 15 มีนาคม ศกนี้

ดร.โสภณ พรโชคชัย